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教你怎么買到優質二手房!

2018-05-07 22:50:16    來源:運城房產信息網    點擊:

摘要: 先說說二手房的優點和缺點:1二手房的缺點 第一,交易稅費,交易風險。 交易稅費是購房者抵觸二手房的首要因素,市面上的常見中介傭金收取甚至高達2%,還不包含其他類似貸

 說說二手房的優點和缺點:

1

二手房的缺點

 

第一,交易稅費,交易風險。

 

交易稅費是購房者抵觸二手房的首要因素,市面上的常見中介傭金收取甚至高達2%,還不包含其他類似貸款服務費之類的額外收費。

 

按照一套50萬左右的房子以收費最高的中介標準來計算,額外付出的成本很可能會高達1萬以上。

 

二手房交易費用包括契稅、個稅、交易費、測量費等,一般為房款的3%左右。如果是未滿兩年的新房交易,將額外收取約5%的增值稅。按50萬的房價來計算,8%大約4萬元。

 

除此之外,房屋本身有抵押、糾紛,房東臨時漲價、毀約也是讓人非常頭大的問題。

 

第二, 房齡問題。


部分二手房因為房齡長,樓體小區內稍顯破舊,雖然并不是太大的問題,但按照相關貸款規定,二手房房齡與貸款年限之和不得超過40年(個別銀行45年)。對于房齡稍長的房子,購買壓力會比新房大不少。

 

第三,配置問題、設計問題。


房子和車一樣,近幾年發展迅速,很多配置在當年比較稀罕,而如今已經普及甚至已經淘汰,比如說,部分老小區沒有電梯或者電梯老舊;部分小區當年設計時使用推拉窗,后期想更換平開窗非常麻煩;沒有足夠的停車位等等。更不用談目前在大城市才有的新風系統、霧森系統、滅蚊系統、夜光跑道、社區WIFI、會所之類的配置。

 

運城目前只有個別高端樓盤配備了新風系統。

 

第四, 物業的問題。


由于前期物業行業不發達,導致不少小區特別是容量小的小區沒有真正系統的物業,小區所謂的物業只有簡單的保潔和保安。前期較低的物業費定價以及業主對提價的抵制,也注定了老小區的物業即使更換也很難有質的提升。如果有單位持續補貼,或開發商補貼的小區當然就另當別論了。

 

第五,停車、交通出行問題。


停車的問題必須單獨拿出來講。目前家庭乘用車保有量的井噴式增長,不僅僅體現在了市區主干道商圈的擁堵,更明顯的可以體現在老小區中,部分老小區前期沒有規劃足夠的停車位,甚至沒有停車位,導致白天看房時感覺停車難度不大,入住后發現夜間小區內邊邊角角能塞下汽車的地方幾乎都塞滿了汽車,甚至連小區門口的道路上都停滿了車子,夜間找車位不亞于大海撈針。另外不少小區藏于小街道內,這些道路所能承載的流量,不足以支撐小區日漸增長的汽車流量。早晚高峰被堵在家門口時有發生。

 

第六,選擇面窄。

 

其實也不能算是缺點,但確確實實是一個小問題,對于二手房來說,房東賣幾樓我們就只能選擇幾樓,戶型也是純粹看房東、中介給出的房源,選擇面比較窄。

2

二手房的優點

 

第一、二手房最大的優點是現房。


說這個可能會被認為有些廢話,這是人人皆知的呀!?但是近幾年市場上存在大量未交工的頂賬房,雖然價格低于市場價很多,但由于種種原因,這類房子通常會存在一定的風險,還望謹慎購買。

 

第二、價格并不比一定比新房貴。


雖然辦手續,付中介費會比新房稍微麻煩些,但很多時候價格是要低于或持平附近新房,并且價格上有可能撿漏,畢竟房東不是開發商,價格變動隨意性很大。

 

第三、大部分二手房都已經自帶裝修。


對于上班很忙的剛需年輕人,特別是有寶寶的人來說,裝修是件非常頭大的事情。已經裝修好的二手房則避開了這樣的問題,入住后僅需要把軟裝部分重新布置,燈具廚衛該收拾收拾該更換更換,基本上就可以煥然一新。對于資金壓力比較大的年輕家庭,更是沒有必要為了一個“新”字,死要面子活受罪,降低生活品質。

 

第四、更好的公共交通與生活配套。


在這一波城市大餅攤開之前,大部分新小區都處于市內,二手房就更不用說了,絕大多數二手房占據了整個片區最熱鬧最核心的位置,或者配套最齊全的位置,吃飯、看書、購物、觀影、洗浴等等,幾乎都可以在家門口找到。雖然有公交地鐵從新區穿過,但公共交通最密集的區域仍然還是市內的主干道沿線。這是任何郊區都無法比擬的。不僅地鐵公交車如此,出租車的密度也與此類似,綜合出行難度要小很多。

 

第五,資金杠桿。


有的人認為買了新房還得裝修,首付十幾萬,再加上裝修十幾萬,住進去至少30萬或以上;而總價50萬的二手房,首付只需要付20萬左右就可以住現成。只要有合適的二手房,何樂而不為呢?

 

那說來說去,到底是不是推薦買二手房呢?得分情況來說。

 

顯然這幾種二手房可以買:


1、優質學區房,無論新舊無論配置,都是相對安全的。因為優質教育的稀缺至少在未來五到十年都依然是逃不開的話題。

 

2、交通非常便利的小區,交通方便與否直接影響在小區長期生活的心情是否舒暢,再一個交通便利的小區給人的第一感覺往往是非常“展眼”的,這類小區的二手房往往比較暢銷。

 

3、年份新,車位,綠化、戶型、配套都尚可的小區。因為這部分房屋與買新房無異,還多處于市區。

 

4、重要商圈附近的小區,比如說東區沃爾瑪附近,或者萬達廣場附近。北區的星河廣場附近。至于市中心的南風廣場附近,交通狀況不容樂觀。

 

5、占有稀缺地段的品質小區。城市的發展經歷三個步驟,一發展老城區,二向外擴張,三就是核心區的重建。當然,我們講的核心區并不是火車站、汽車站等等,而是城市公園等稀缺地段。這樣的高品質小區,仍然會在很長時間內保值升值。

 

這幾種二手房盡量避開:


1、小產權、安置房等。因為這類房子漲幅慢、住著不舒適,也無法正常交易。

 

2、已經可以入市交易的經適房(不能交易的當然更要避開),理由同上。

 

3、沒有電梯又沒有好學區的多層小區。老齡化的時代來臨,沒有電梯的房子逐步會被人所拋棄。

 

4、年份過長的家屬院。早期的單位房住起來非常舒適,但隨著單位的外遷與新建家屬院,老家屬院逐步會淪落為沒人管的境地。

 

5、沒有地下車庫或車位嚴重不足的小區。按照鄭州汽車保有量的增長速度,未來幾年,停車難的老小區一定賣不上價。

 

6、物業口碑非常差的任何小區。物業是一個小區升值的重要因素。

 

近期幾年,隨著運城房產市場發展越來越成熟,二手房的市場越來越大,甚至逼近新房市場。因為國內商品房市場發展較晚,房地產行業也是逐步的進步和升級,我相信未來房地產產品會有更先進和更人性化的設計和配置!

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